Распечатать

Статья 27. Ограничения оборотоспособности земельных участков


1. Оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.


2. Земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством.


Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.


3. Содержание ограничений оборота земельных участков устанавливается настоящим Кодексом, федеральными законами.


4. Из оборота изъяты земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности следующими объектами:


1) государственными природными заповедниками и национальными парками (за исключением случаев, предусмотренных статьей 95 настоящего Кодекса);


2) зданиями, сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы Российской Федерации, другие войска, воинские формирования и органы (за исключением случаев, установленных федеральными законами);


3) зданиями, сооружениями, в которых размещены военные суды;


4) объектами организаций федеральной службы безопасности;


5) объектами организаций органов государственной охраны;


6) объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;


7) объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования;


8) объектами учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний;


9) воинскими и гражданскими захоронениями;


10) инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации.


5. Ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности следующие земельные участки:


1) в пределах особо охраняемых природных территорий, не указанные в пункте 4 настоящей статьи;


2) из состава земель лесного фонда;


3) в пределах которых расположены водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности;


4) занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия, музеями-заповедниками;


5) предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд и не указанные в пункте 4 настоящей статьи;


6) не указанные в пункте 4 настоящей статьи в границах закрытых административно-территориальных образований;


7) предназначенные для строительства, реконструкции и (или) эксплуатации (далее также - размещение) объектов морского транспорта, внутреннего водного транспорта, воздушного транспорта, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, объектов инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования, а также автомобильных дорог федерального значения, регионального значения, межмуниципального значения или местного значения;


8) утратил силу с 1 марта 2015 года. - Федеральный закон от 23.06.2014 N 171-ФЗ;


9) занятые объектами космической инфраструктуры;


10) расположенные под объектами гидротехнических сооружений;


11) предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств;


12) загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли;


13) расположенные в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд;


14) в первом и втором поясах зон санитарной охраны водных объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.


6. Оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Образование земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения регулируется настоящим Кодексом и Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".


7. Пункт 6 настоящей статьи не распространяется на относящиеся к землям сельскохозяйственного назначения садовые, огородные, дачные земельные участки, земельные участки, предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства, гаражного строительства (в том числе индивидуального гаражного строительства), а также на земельные участки, на которых расположены объекты недвижимого имущества.


8. Запрещается приватизация земельных участков в пределах береговой полосы, установленной в соответствии с Водным кодексом Российской Федерации, а также земельных участков, на которых находятся пруды, обводненные карьеры, в границах территорий общего пользования.





1. Земельный участок согласно действующему законодательству может переходить от одного лица к другому. Другими словами, участок обладает оборотоспособностью, которой согласно ст. 129 ГК РФ признается возможность вещи или имущественного права свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследования, реорганизации юридического лица) либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте. Из общего положения об оборотоспособности земельных участков исходит ст. 260 ГК РФ, которая устанавливает, что лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (ст. 209) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

В соответствии с п. 3 ст. 129 ГК РФ земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

Таким образом, ограничение, изъятие из оборота, а также и допущение к обороту земельных участков должны быть урегулированы земельным законодательством, а именно ЗК РФ и иными федеральными законами. К упомянутым федеральным законам прежде всего следует отнести те из них, которые устанавливают особые требования к обороту иной, прочно связанной с землей недвижимости, и прежде всего природных объектов. В данном случае следует иметь в виду ЛК РФ, который устанавливает, что лесной фонд РФ находится в федеральной собственности, ВК РФ, которым определено, что большинство водных объектов находятся в государственной собственности. Упомянутые нормы данных федеральных законов существенно ограничивают в обороте земельные участки, на которых расположены эти объекты недвижимости.

На основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. В то же время обратим внимание на то, что перечень ограничений в обороте земельных участков может быть установлен только федеральными законами.

2 - 3. Ограничение или изъятие из оборота рассматривается настоящей статьей, как и земельным законодательством в целом, как утвержденные законом условия, при которых земельные участки не могут переходить в собственность установленных субъектов (граждан, иностранных граждан, иных лиц - участников оборота), а также не могут быть объектом сделок.

Изъятие и ограничение в обороте земельных участков могут быть установлены только федеральными законами, поскольку Конституцией РФ утверждается, что права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства (ст. 55). Также согласно Конституции иностранные граждане и лица без гражданства пользуются в Российской Федерации правами и несут обязанности наравне с гражданами Российской Федерации, кроме случаев, установленных федеральным законом или международным договором РФ (ст. 62). А ограничение оборота земельных участков является одновременно и ограничением права граждан и их объединений (в том числе юридических лиц) приобретать в собственность земельные участки (ст. 36 Конституции).

Не изъятые из оборота в соответствии с настоящей статьей земельные участки могут быть объектами сделок. Согласно статьям 153, 154 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними. Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.

4. Согласно настоящей статье ограниченные в обороте (ограниченно оборотоспособные) земельные участки определяются в порядке, установленном законом, в то время как земельные участки, изъятые из оборота, должны быть прямо указаны в законе. Настоящей статьей установлен закрытый перечень земельных участков, изъятых из оборота. К таким участкам отнесены в том числе земли государственных природных заповедников и национальных парков. Согласно ст. 95 ЗК РФ в случаях, предусмотренных федеральными законами, допускается включение в земли особо охраняемых природных территорий земельных участков, принадлежащих гражданам и юридическим лицам на праве собственности. Изъятыми из оборота являются земли, на которых расположены объекты, обеспечивающие деятельность в области государственной безопасности и обороны, а также земли, на которых расположены объекты атомной промышленности.

В том случае, если основанием для изъятия соответствующих земель из оборота является размещение объектов определенного назначения, следует считать, что за прекращением (ликвидацией) данных объектов или за изменением их целевого использования в установленном порядке должно следовать снятие запрета на оборот земельных участков.

5. Земельные участки, ограниченные в обороте, указаны в п. 5 комментируемой статьи.

В связи с принятием новых Водного кодекса Российской Федерации и Лесного кодекса Российской Федерации в настоящую статью были внесены изменения, касающиеся определения земель водного и лесного фонда, ограниченных в обороте. Подпунктом 2 п. 5 комментируемой статьи уточнено, что ограниченными в обороте могут считаться земли, отнесенные к землям лесного фонда. Таким образом, вопрос о том, может или нет участок, поросший растительностью, быть включен в оборот, решается в связи с тем, какая категория земель установлена и закреплена в документах для этого участка. Содержание подп. 3 п. 5 настоящей статьи распространяется на участки, в границы которых полностью включены водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Земельные участки, прилегающие к таким водным объектам, в этот перечень, скорее всего, включены быть не могут. Но эти участки могут быть включены в перечень ограниченных в обороте на